Квартирный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых в России. Ситуация, когда бывшие супруги, конфликтующие родственники или вчерашние чужие люди вынуждены делить одну жилплощадь, часто превращается в бытовой ад. Споры о том, чья очередь мыть пол или кто занимает большую комнату, нередко заканчиваются в полиции.
Мы обратились к Андрею Владимировичу Малову, основателю юридической компании «Malov & Malov», чтобы разобраться в непростой теме: можно ли не просто продать долю, а физически разделить квартиру, сделав из нее две независимые части? За 18 лет практики юристы компании видели сотни подобных историй, и решение всегда зависит от технических нюансов.
Идеальные доли против реальных метров
Как объясняет Андрей Малов, большинство собственников путают два понятия: «идеальная доля» и «выдел доли в натуре». Когда у вас в свидетельстве о собственности (или выписке из ЕГРН) написано «1/2 доли», это математическая дробь. Это абстрактное право на половину всего имущества в квартире — половину кухни, половину коридора и даже половину дверной ручки.
Многие ошибочно полагают, что если у них 1/2 в двухкомнатной квартире, то одна комната автоматически принадлежит им. Эксперт подчеркивает: юридически это не так. Пока порядок пользования не определен, оба собственника имеют равные права ходить по всей квартире.
Желание людей понятно — они хотят превратить свою «воздушную» дробь в конкретные квадратные метры, поставить железную дверь и никого не пускать. Юридически это называется «выдел доли в натуре». Но здесь собственники сталкиваются с суровой реальностью жилищного законодательства.
Технический тупик: почему квартиру нельзя распилить
Андрей Владимирович подробно разъясняет главный критерий: чтобы выделить долю в натуре, нужно обеспечить полную автономность образуемого помещения. Это означает, что у вашей части квартиры должен быть свой отдельный вход с улицы (или лестничной клетки), свой собственный санузел и своя отдельная кухня.
В условиях обычной городской застройки в России — будь то «хрущевка», панельная девятиэтажка или современная новостройка — сделать это практически невозможно. Жилищный кодекс и санитарные нормы (СанПиН) запрещают переносить «мокрые зоны» (кухни и туалеты) так, чтобы они оказывались над жилыми комнатами соседей снизу. Также практически нереально прорубить второй вход в квартиру на третьем или десятом этаже.
Поэтому юрист констатирует: в 99% случаев выделить долю в натуре в многоквартирном доме суд не разрешит. Это реально только для частных домовладений, где можно сделать пристройку и отдельное крыльцо.
Альтернатива: определение порядка пользования
Если разделить квартиру стеной нельзя, а продать долю не получается, Андрей Малов предлагает более рабочий юридический инструмент: иск об определении порядка пользования жилым помещением.
Суть этой процедуры в том, что суд закрепляет за каждым собственником конкретную комнату. Например, за истцом закрепляется спальня площадью 14 квадратных метров, а за ответчиком — зал площадью 18 метров. Места общего пользования — кухня, коридор, санузел — остаются общими.
Здесь важно понимать логику суда. Судья будет смотреть не только на размер долей, но и на сложившийся порядок жизни. Если у вас 1/2 доли, но комнаты в квартире разного метража (10 и 20 метров), получить большую комнату будет сложно, если второй собственник там живет давно с семьей. В таких случаях юристы «Malov & Malov» помогают грамотно обосновать претензии, чтобы права клиента не были ущемлены. Иногда суд может присудить денежную компенсацию тому собственнику, чья реальная комната оказалась меньше его идеальной доли по документам.
Когда долю можно признать незначительной
Существует еще один интересный нюанс, о котором рассказывает эксперт. Бывают ситуации, когда доля второго собственника настолько мала, что выделить под неё комнату невозможно. Например, у человека есть 1/12 доля в «однушке». Жить на этой доле он физически не может, так как это всего пара квадратных метров.
В таких случаях закон позволяет через суд признать долю незначительной и принудительно выкупить ее. То есть истец выплачивает ответчику рыночную стоимость этой микро-доли, и право собственности ответчика прекращается. Это сложный процесс, требующий серьезной доказательной базы и проведения оценочной экспертизы, но часто это единственный способ избавиться от «профессиональных соседей» или дальних родственников, которые шантажируют основного владельца.
Заключение
Раздел недвижимости — это всегда конфликт интересов. Попытки решить вопрос силовыми методами — сменой замков или выбрасыванием вещей — в 2026 году чреваты уголовной ответственностью. Андрей Малов рекомендует подходить к вопросу «холодной головой». Сначала нужно оценить техническую возможность раздела (что для квартир редкость), а затем готовить грамотную позицию для определения порядка пользования. Простые ответы на сложные вопросы существуют, но найти их проще с опытным проводником в мире законов.